86名香港居民于1990-1993年间在香港分别购买了位于惠阳市淡水镇的房地产项目"淡水香港城"的商铺,因开发商未能按期交楼且“货不对板”而诉至法院，我所律师朱征夫、张春耀代理小业主参加诉讼并取得胜诉。在该案，中国内地法院第一次在判决中将售楼书界定为“合同附件”，确认售楼书中对商铺装修标准的承诺对开发商有法律约束力，商铺的装修标准，特别是公共区域如广场、门庭、大堂的装修标准,因通常不会在具体商铺的购买合同中约定，故尤其要按售楼书的承诺衡量。未达到售楼书承诺的装修标准的，应视为开发商违约。如今，该规则已经体现在最高人民法院2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第三条中，该条规定：“……将销售广告和宣传资料……如对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的……确定有重大影响的视为合同内容”，并在全国适用。
法院意见和判决：
　　该案二审时，广东省高级人民法院在判决中认为，发展商“在送给上诉人的售楼书中对于商场使用的装修材料和商场内设施所作的承诺，应视为被上诉人为自己增设了一项义务，从消费者购买该商场来说，该商场的装饰和设施状况如何，直接影响该商场的使用价值”。判决书接着引用了《消费者权益保护法》第22条的规定，认定发展商“在售楼说明书中对于该商场装饰和设施所作的承诺对其有约束力”。至于售楼书背后的“大厦规格如有更改，恕不另行通知，也不构成任何承诺或合约部分，大厦业主及其代理人也无须对此负责”等内容，法院认为“因其违反《消费者权益保护法》第22 条的规定，损害消费者的合法权益，因而是无效的。”$pager
律师点评：
　　售楼书是合作公司或其代理人制作的、向不特定的人发送的有关预售房屋的图片和文字说明。问题在于，售楼书的法律性质如何？在发生房地产质量纠纷以后，售楼书能否作为判定当事人的权利义务的法律依据？一般认为，售楼书的作用相当于广告的作用，在法律上不能成为要约，只能当作要约邀请。因此，该要约邀请的承诺并不使售楼书对当事人发生法律约束力。但是，如果我们考察房屋预售的过程和实际情况就会对售楼书的法律作用有不同的认识。因为，房屋预售是一种较为特殊的法律行为，它不是现货交易，也不同于一般的期货买卖，它是将要建成的不动产的权利转让。关于该不动产，并无统一的规格和特定的标准供双方当事人参照履行，加上其公用设施和配套设施的不确定性以及工程施工和装修的随意性，如果售楼书没有一定的法律约束力，就为欺诈性商业行为提供了条件，并且对购房人是极不公平的。因为：1.售楼书使购房人对所购房屋产生合理期望。在没有现房或样板房的情况下，购房人只能通过售楼书了解房屋的位置、结构、间隔、装修和设施配套情况，购房人依据售楼书产生购买房屋的意向。2.售楼书是预售合同的基础。购房人所以接受所购房屋的价格，是基于对售楼书的确信。在签订认购书的房屋预售中，由于认购书往往没有质量条款，质量条款一般在正式的 购房合同中设定，购房人签订认购书和支付定金的依据就是售楼书。3.售楼书是预售合同的补充。预售合同往往只就所购房屋的面积、装修标准和价款等作出规定，而对公用设施和配套设施的质量不作规定，但公用设施和配套设施的建筑安装费用实际上是众多购房人共同负担的，也就是说，在购房人所付购楼款中，已$pager经包含了公用设施和配套设施的费用，合作公司应当履行相应的义务，但是在合同没有规定的情况下，其义务的履行只能以售楼书为准。4.《消费者权益保护法》有类似规定。该法第22 条的规定是：“经营者以广告、产品说明、实物样品或者其他方法表明商品或者服务的质量状况的，应当保证其提供的商品或者服务的实际质量与表明的质量相符。5.《广告法》对售楼书之类的广告宣传的真实性有明确要求。其第3 条规定广告应当真实、合法；其第38 条规定发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。因此，售楼书即使不构成要约，也构成合同的一部分或合同的附件内容对房地产公司应当具有约束力。当然，并不是指所有的内容都有约束力，那些与房地产公司的直接行为无关，也缺少客观检验标准的内容（比如多少分钟的路程可以到火车站飞机场、以及环境优美升值潜力无限等广告语言）是无法具有约束力的。同时，如果房地产公司在收取购房人的购房定金之前对售楼书进行了修改，或者预售合同对有关事项（比如装修标准）另有约定，则售楼书的作用也应作相应改变。
　　在淡水香港城集团诉讼中，发展商制作的售楼书说明：商场用玻璃幕墙及镜面不锈钢装饰外墙，市场中庭铺名贵典雅之云石及大理石，采用进口行人电动扶梯等。在售楼书的背面右下侧，发展商以较小的字体印上：“本售楼书内容均按可靠材料编写，并经小心核对，大厦规格如有更改，恕不另行通知，也不构成任何承诺或合约部分，大厦业主及其代理人也无须对此负责。书中所示图则仅作示意用途。业主保留更改图则权利，新厦间隔以政府批核为准。”的约定因损害消费者的合法权益，因而无效。