东方昆仑律师事务所
KunLun Law Firm
珠海海湾大酒店项目转让纠纷案(2006年)
基本案情:
  珠海海湾大酒店原为广州军区司令部直属工作部下属珠海办事处开发的酒店项目。在项目建设过程中因中央禁止部队办企业而将此项目按现状整体转让给中国远大集团有限公司。合同约定,珠海办事处有义务为远大集团办理行政划拨用地转商业用地手续以减免地价款,远大集团于1996年2月前支付所有价款。后远大集团于2004年4月自行办理了划拨土地转为出让土地的登记。因远大集团公司拖欠项目转让费3400余万元,广州军区司令部直属工作部向法院提起诉讼(即我方代理的原告),请求判令远大集团支付尾款3400万元及违约金。远大集团认为合同约定海湾酒店的总建筑面积为29000片平方米,但实际交付的总建筑面积只有27600平方米,交付标的与合同约定严重不符,故远大集团有权拒绝支付尾款;且广州军区司令部的起诉已过诉讼时效。
  本案的争议焦点为:1.广州军区司令部向其交付标的物的建筑面积比约定面积少了1300平方米,远大公司能否以建筑面积不足为由拒付余款;2.以及广州军区司令部向远大集团索要3400万余款的请求是否已过诉讼时效。
  我所律师代理意见:
  首先,远大公司以转让项目的建筑面积不足为由拒付余款没有任何合同依据和法律根据。具体理由如下:1.本案是整个项目按现状整体转让,而非对将来建成的建筑面积的转让,双方对当时项目未竣工的事实都非常清楚。2.从合同约定的转让价格构成来看,转让价格未与建筑面积挂钩。3.本案中转让的土地使用权面积并未短少,虽然建筑面积短少,但短少的建筑面积不足5%,且无任何文字表明原告必须保证最终的建筑面积数量。4.从合同中关于违约责任的内容看,并无竣工后最终建筑面积差异情形下远大公司少付款的约定,其他条款也无根据竣工后实际建筑面积多退少补结算转让款的约定。5.按现状整体转让的前提条件下,原告对海湾大酒店的设计、建设状况向远大公司作了充分披露,无任何隐瞒,对建筑面积的差异并不存在任何过错,从缔约过失责任上讲,也不需承担任何责任。
  其次,原告诉请没有超过诉讼时效。本案是划拨土地使用权转让,依合同约定,原告一方有办理划拨改